Opinión sobre el proyecto urbanístico en el norte de Bogotá
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- Categoría: Conglomerados Urbanos
Por: Gabriel Nagy, Urbanista
18 de feb. de 2016
El Alcalde Peñalosa sabe muy bien que la única manera de proteger, conservar la conectividad ambiental entre el oriente y el occidente, preservar las áreas ambientalmente sensibles y blindar la reserva Van der Hammen de los urbanizadores piratas y las invasiones, es dándole valor a la tierra a través del cambio de uso y la dotación de infraestructura urbana. Es decir, de urbanizar.
Son pocos humedales y cuerpos de agua donde la gente no ha construido. La administración ofrece poca evidencia, cuando se trata de proteger y conservar los recursos naturales y ambientales de la ciudad.
La necesidad de vivienda de la década de los sesenta y setenta, las migraciones internas de los ochenta, las oportunidades y crisis que atraen a miles anualmente y el crecimiento vegetativo de la población han hecho que Bogotá se extienda sin control y se construya en laderas, montañas, canteras, reservas naturales y en las orillas de los ríos.
Fue precisamente vendiendo lotes en estos sitios donde no se puede construir, donde el valor de la tierra es cercano a cero, que los urbanizadores piratas hicieron sus grandes fortunas políticas y económicas.
El hecho de que las tierras al norte de la ciudad son explotadas económicamente ha frenado las invasiones. Los propietarios creen que sus tierras tienen valor y que construir en ellas es la única manera de atender las necesidades de vivienda de los habitantes de la ciudad. Por ahora tienen motivos para protegerlas.
El día que el gobierno confisque y adquiera los terrenos y los ponga bajo la custodia de alguna entidad pública, ese día podemos decir adiós a la reserva. No faltará el político oportunista que explotará el “hambre” de vivienda. Sin darnos cuenta, y a la velocidad del rayo, aparecerán los primeros asentamientos, la primera toma (con bandera colombiana y todo), la primera movilización popular y las primeras arengas exigiendo: ‘primero vivienda para la gente…después nidos para los pájaros. El pueblo unido jamás será vencido’.
Por eso la propuesta de proteger 200 hectáreas y urbanizar las 1,195 restantes con corredores verdes tiene sentido. Al darle valor económico al suelo Peñalosa está garantizando la sostenibilidad de la reserva. A través de los instrumentos de gestión urbana previstos en la Ley 388 de 1977, se puede planificar un proceso de urbanización que preserve el suelo ambientalmente sensible y permita desarrollar suelo con vocación de uso residencial o comercial, obteniendo un balance de cargas y beneficios apropiado para la ciudad y sus habitantes.
Mi sugerencia para sacar adelante este proyecto, tan importante para el futuro de la ciudad, es que se utilice la figura del ‘Integrador Inmobiliario o Estructurador de Proyectos. Esta es una manera de asociarse el privado con el público.
Con los aportes de los propietarios se constituye un patrimonio autónomo, donde estén representados los intereses de los dueños de tierra, la ciudad y los ciudadanos. Al igual que en Ciudad Salitre y Ciudad Verde, el estado pone la norma y el privado ejecuta. El socio privado/el integrador, es responsable de diseñar el Plan Maestro y estructurar un proyecto sostenible y rentable. El socio público es responsable de fijar los estándares de urbanización y asegurarse que el interés general prevalezca sobre el particular. Es responsabilidad de las autoridades mantener un balance justo. Uno que no estrangule al capital privado de una parte, ni haga al proyecto inviable de otra. El plan maestro es por lo tanto la visión y el trazado de la ciudad que todos queremos en el norte.
Un incentivo clave para la conservación y preservación de áreas y recursos naturales es darles valor. Por cada metro cuadrado de área protegida los propietarios reciben un número de metros cuadrados de construcción (derechos de construcción) que pueden ser vendidos y utilizados para aumentar la densidad y el área vendible en proyectos residenciales o comerciales, en las áreas receptoras de la ciudad. Esas áreas receptoras son aquellas donde la administración tiene interés de redensificar y hacer un mejor uso de la infraestructura vial y de servicios.
Para aquellos que creen que la mejor manera de proteger la reserva Van der Hammen es a través de leyes, decretos y resoluciones, los invito a que visiten las más de un millón de personas en 1,365 asentamientos informales que ocupan 6,475 hectáreas. Esto es cinco veces más área que la reserva. Donde había pastizales, vegetación nativa, especies endémicas, biodiversidad ambiental. Hoy en ellas no hay árboles y los niños juegan en la calle entre barro y polvo.
La Bogotá de hoy es fruto de la informalidad, la improvisación, la falta de visión y la regulación predio a predio. La propuesta de Peñalosa permitirá desarrollar una zona con excelente urbanismo, espacio público, andenes, corredores verdes, parques y una reserva íntegra y manejable. Una expansión de la ciudad con calidad de vida, menos vulnerable a los efectos del cambio climático, más sostenible y más competitiva.
Gabriel Nagy
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